Большинство людей, занимающихся поиском подходящего для покупки варианта жилья, практически сразу отметают все предложения недвижимости с обременением. И даже если сам дом или квартира подходят покупателю по всем желаемым параметрам, услышав об обременении, основная масса таких потенциальных покупателей не пытается разобраться в его характере и возможных способах разрешения ситуации. Однако далеко не всегда недвижимость с обременением столь уж безнадежна в отношении смены владельца, и в зависимости от вида обременения может быть разной и степень его тяжести (сложности приобретения такой недвижимости), и характер способов решения проблемы.
Давайте разберемся по порядку с каждым из видов обременения, чтобы понять, чем и насколько опасен каждый из них, и какие все же существуют способы разрешения этой проблемы.
За жилье не погашена ипотека
Самым легким и безобидным видом обременения, безусловно, является ипотека. Как правило, до момента выплаты ипотечного кредита жилье, купленное с привлечением кредитных средств, выполняет роль залога, подтверждающего обеспечение ссуды. То есть, формально заемщик (лицо, купившее квартиру в ипотеку) остается владельцем недвижимости и имеет право регистрироваться в ней. Однако продать, подарить, сдать в аренду или как-либо иначе передать права на недвижимость другому лицу такой владелец может только с согласия банка-кредитора (в том числе – и передать в безвозмездное пользование тоже можно только с согласия банка). Ипотечное обременение полностью снимается с объекта недвижимости при полном погашении кредита. После произведения взаиморасчетов в Росреестр подается заявление о снятии обременения, к которому прилагаются первичный договор ипотеки, справка о погашении задолженности, закладная и свидетельство о праве собственности.
Далее происходит процедура, в результате которой погасившее ссуду лицо становится полноправным владельцем квартиры или дома.
Объектом пользуются другие лица в силу действующего договора найма
Возможен также случай, когда жилье, меняющее своего владельца, обременено договором найма – в квартире живут люди, и их статус юридически закреплен указанным договором, срок которого истекает не скоро, а сами жильцы не намерены оставлять жилье раньше оговоренного в документе срока. Поскольку юридических препятствий к смене владельца в таком случае нет, к сожалению, нередки ситуации, когда такой “сюрприз” поджидает нового владельца уже после совершения сделки. И проблема “всего лишь” в том, что в этом случае новый владелец не имеет права вселиться в купленное им жилье до тех пор, пока съемщики не покинут его. Вариантов – два: либо вступать в изнурительную судебную тяжбу, либо терпеливо ждать окончания срока договора. Избежать этого можно лишь предварительно уяснив, что приобретаемая недвижимость не имеет обременения.
Обременение рентой
В последние годы набирает популярности заключение договора ренты – пожизненного содержания с полным иждивением. Такой договор предусматривает полное пожизненное содержание предыдущего владельца жилья за счет нового собственника с сохранением права проживания на указанной жилплощади. Как правило, такие договора заключаются между брошенными или одинокими стариками, желающими получить уход и содержание и не имеющими наследников, и потенциальными претендентами на такое “наследование” жилья с обязательством пожизненного ухода за владельцем. Продать такую недвижимость можно, однако в таком случае продавец будет вынужден пойти на значительные скидки в цене, их размер будет прямо пропорционален возрасту старика, получающего ренту.
Для того, чтобы такую квартиру продать, будет необходимо заручиться письменным разрешением рентополучателя; при этом все дальнейшие обязательства по содержанию прежнего владельца переходят к новому владельцу жилья. И только после смерти предыдущего владельца (получателя ренты) объект недвижимости становится полноправной собственностью нового хозяина. Для этого в Росреестр необходимо подать заявление о снятии ренты и предоставить свидетельство о смерти рентополучателя.
Кроме всех побочных моментов, которые могут возникнуть во взаимоотношениях между престарелым прежним владельцем жилья и новым его хозяином, существует и немалый риск возникновения судебного спора после смерти старика – например, в связи с появлением “наследников”. Потому очень желательно при покупке недвижимости, обремененной рентой, взять у продавца письменное обязательство решить за свой счет любые споры и претензии, которые могут возникнуть со стороны третьих лиц.
В квартире или доме прописаны жильцы
Нелишне знать покупателю недвижимости, что бывают случаи, и притом они нередки, когда квартира или дом продается, а в ней прописаны люди. Причем наиболее ушлые из продавцов умудряются еще и в договор купли-продажи вставить пункт, оговаривающий право этих жильцов продолжать пользоваться продаваемым объектом недвижимости. В таком случае покупатель будет вынужден выселять таких жильцов в судебном порядке. Если же в квартире проживают недееспособные жильцы или лица, не достигшие совершеннолетия, для ее продажи необходимо еще и получения согласия органов опеки.
Жилье находится под арестом
Арест жилья судом или судебным приставом считается наиболее тяжелым и “неликвидным” видом обременения. Как правило, арест на недвижимость налагается с целью обеспечения исполнения каких либо обязательств или решения суда. Фактически, такое жилье изымается из рыночного оборота до момента исполнения судебного обязательства или выплаты ущерба по решению суда. Совершение каких-либо сделок с такой недвижимостью запрещено. Однако некоторые владельцы такой недвижимости, пытаясь уйти от ответственности, все же пытаются избавиться от такой недвижимости, продав ее. Такие действия можно квалифицировать как мошенничество или оспорить в суде. Если же покупатель все же решается купить арестованную недвижимость, он должен погасить все долги продавца (по которым наложен арест), проинформировать о данной уплате обязательств Росреестр, и только потом оформлять сделку купли-продажи.
Нужно учитывать, что арест может быть наложен на недвижимость во время оформления сделки по продаже жилья, или же незадолго до ее совершения, потому очень желательно при подписании договора (или перед самим его подписанием) убедиться в том, что недвижимость не арестована по требованию третьих лиц. Такую информацию, как и любую другую информацию, касающуюся любого из видов обременений недвижимости, можно получить непосредственно в Росреестре.
